短短一年之内，房地产市场已经时过境迁，从“囤地捂盘”转向“零库存”，土地在房地产开发中逐渐从“投机工具”转向“生产资料”。昔日迎娶地王的光彩悄然演变成拖垮企业资金链的代名词。为什么会发生这样的流变？
我们以被城市规划大师王志纲称为“地产拐点后，中国最后一个地王”的星耀五洲项目为例，来解读中国地产开发模式的变迁。
一年前的2007年夏秋，一场“天价造地王”的狂潮席卷大江南北，上海、长沙、武汉、广州、深圳，35.02亿、44.04亿、92亿、72.4亿，在那些惊心动魄的槌声中，各大城市的“地王”们竞逐天价，欲与天公试比高。
短短一年后的2008年秋冬之际，昔日风光十足的“地王”制造者们的资金链条陷入风雨飘摇之中，那些曾经被资本烈火烧成神话的土地如今大都笼罩在“退地”的传言中。
一年之间到底发生了什么？
一个时代背景是，在短短一年之内，房地产市场已经时过境迁，急剧贬值的土地和这些土地给企业带来的资金压力让去年高姿态拍下各地标王的房地产企业，不约而同陷入尴尬之中。
“地王是高房价的产物，当房地产行业进入调整，政府、购房者、社会舆论一切回归理性，地王也就失去了滋生的土壤。”有专家如此评价。
地王之殇
那是一段疯狂的岁月。整个2007年，在全国各地土地“招拍挂”市场，一群依托房地产发家的新晋富豪，不约而同表现出一掷千金的豪气干云。一时间，天价“地王”频现，“面粉贵于面包”的情形屡见不鲜，地王表现出它的“凶猛”姿态。“快钱效应”，正在蛊惑房地产滑入躁动不安的暴富陷阱。
据不完全统计,2007年在全国一、二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。国泰君安证券研究所发布的研究报告中称，2007年三季度地价指数达到最高点。这意味着，在去年7月到9月拿地的开发商需支付的地价款非常高。但是，很多城市房地产的成交低迷，开发商回笼资金的压力陡增。
曾经制造了2007年东莞和福州两大地王的万科集团的王石曾经将地王频现的原因归结于对未来预期的极端看好。但是，显然地王频现这种非常规的态势也不可能成为一种常态。先知先觉的王石意识到了这一点，并公开表示，2008年之后，万科绝不拿地王。
潘石屹也在事后的评论中这样说道：很多开发商在去年不理智，买了很多地王，一旦房地产行业出现大的调整，首当其冲的就是这些企业。
果然，火红的房地产市场转瞬间就显露出衰败的迹象。2008年，国际金融环境日趋恶劣，而中国政府继续紧缩银根，房地产这个资金密集型行业开始不堪承受。此外，被开发商先前定义为刚性需求的购房者一脸冷淡，房子乏人问津。在土地市场，与2007年“地王”针锋相对的主题词则变为“流拍”。
与此同时，一则则关于各地地王相继退地的小道消息不胫而走，进而愈演愈烈，成为媒体报道的话题。上海、厦门、福州、南京等城市的地王纷纷走上了“绞刑台”。
“过去是风光的地王，现在是企业的‘癌症毒瘤’，恐怕最后的结果不是被做‘切除’手术(退地)就是搁置多年等楼价恢复疯狂再开发。”一位开发商评价说。
在与地方政府的退地大博弈中，苏宁集团以政府修建地铁工程，需更改项目规划为由，将一年前以44.04亿元获得的单价地王上海南京路163号地块退货。一些小开发商，不惜选择以损失定金的代价退掉土地。
当房价上涨时,成本不是涨价的绊脚石;在房价看跌时，成本也形不成降价的防火墙。昔日牛气冲天的城市地王普遍认为被高位套牢。
不褪色的地王
风光不再的“地王”们在楼市低迷中茫然和颤抖。而星耀集团成为这一轮房地产地王普遍状态中的一个例外。
在去年10月份，星耀集团拿下了天津土地交易市场有史以来产生的成交价格最高的“地王” ——天嘉湖项目。这一项目位于津南区八里台镇天嘉湖区范围内，出让面积为273万平方米，用途为商业金融、文化娱乐、体育、居住用地，规划总建筑面积不大于300万平方米。
62.9亿元的价格让这一地块成为不折不扣的“天津地王”。“当房地产出现拐点的时候，中国最后一个地王，就是星耀五洲。”规划大师王志纲评价说。
“拿地时和现在，房地产市场有一个很大的差异。但我们对项目依然有信心，土地款亦已交清。”星耀集团董事长颜语说。
这一被理所当然归类为地王之列的项目，有着与其他地王所不同的地方。依托于天津最大的一面人工水库天嘉湖的星耀五洲是一个超大体量的综合项目，在此之上，世界版图被按照比例微缩，亚欧、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板块呈世界地图状跃然湖面，浓缩五大洲建筑特色和景观名胜。
此外，“天津是经济增长的第三极 。这个项目总价很高，但平摊到每平方米楼面地价很低，约2097元/平方米，加上星耀在昆明开发过类似的大项目，具备一定的管理能力。”颜语表示。
当别的地王受限于土地出让金无力支付而寻求退地之际，这一不褪色的天津地王却成为了创纪录的房地产大额融资的温床。
“这个项目很大，单一的银行贷款并不能满足资金要求。尤其是项目最大的价值在于公建和配套设施，越快建好，项目的附加值就越大。所以常规的开发思路不适用于这个项目，我们也一直在寻求其他资金的进入。”颜语说。
在今年9月底，星耀地产联合中信信托发起成立了中国最大规模的房地产基金——中信盛景星耀地产基金，目前的基金规模高达68.9亿元。
据悉,中信盛景星耀地产基金分为三个部分,超级优先级受益权投资者为社会公开募集的11.5亿元，优先级收益权为中信集团和中信信托及一致行动人投资的24.5亿元，次级收益权投资人星耀集团以对星耀五洲的投资出资,折合32.9亿元。
抛开自身的出资，此次星耀集团通过利用信托基金平台为地王项目——星耀五洲项目融得37亿元的真金白银。这样大规模的融资，已超过十月份惟一一家在港股挂牌的内地房地产企业人和商业逆市IPO的总融资规模。人和商业在10月22日在香港成功上市，融资33.9亿港元。
“他们项目的构思和创意打动了中信。”中信信托业务二部总经理李峰指出。
“此次信托基金的成行，不仅解决了企业跨越式发展中的资金问题，星耀还借此搭建了一个长期的融资平台。”颜语说。
据悉，该项目已于今年4月开工，在获得了基金强大的资金支持后，天嘉湖一期开工量达80万平方米，并且公建已然先行。
