转卖旗下的世纪商贸广场、低价推盘古北御翠豪庭的新一批房源，华人首富李嘉诚因近期在上海的两个大手笔再次被推向风口浪尖。沪上各大媒体关于李嘉诚“抛盘”、“出货”以及由此推断出其“看淡后市”的报道不绝于耳。李嘉诚的动作是正常的业务运转，还是真的不看好上海市场，而准备撤离？
转卖世纪广场
5月16日晚上，李嘉诚旗下的和记港陆（0715.HK）在香港发布公告，以现金代价相当于44.38亿元人民币的美元，将长乐路989号的世纪商贸广场出售给“Asia Pacific Land Limited”（亚太置地）的联属公司——“HawKwind Investments Limited”，一举创下了上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。
世纪商贸广场是一幢40层高的写字楼，总楼面面积9.83万平方米（包括204个车位），从2004年7月开始对外出租，目前已接近全部租出。世纪商贸广场是李嘉诚的长和系在上海开发的地标性写字楼，一开始由长实与和黄各持有50%权益。2005年11月，同属李嘉诚旗下的和记港陆宣布斥资3亿美元，向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，作为长期投资及房产租赁的用途。过了2年半左右的时间之后，和记港陆又将世纪商贸广场以44.38亿元的价格再行出售，其董事认为“出售事项为集团带来良好机会，争取合理回报。”——出售世纪商贸广场的预期收益估计约21亿港元。待交易完成之后，亚太置地将取代和记港陆，持有世纪商贸广场的100%权益。记者在其官方网站查得，亚太置地在1993年成立于香港，主要股东是鼎鼎大名的施罗德集团。据悉，亚太置地从1997年开始跨入日本东京的商用房地产市场以来，目前持有的资产也以日本的零售和办公大楼为主，除了香港与日本市场之外，近期也在积极拓展美国与亚洲（上海、首尔等）的不动产市场业务。
低推御翠豪庭
在接下来的6月6日，李嘉诚旗下又一楼盘——古北御翠豪庭开盘，推出636套新房源，参考价为41697-50601元/平方米。截至开盘10天后的16日，网上房地产显示，古北御翠豪庭新批房源已经售出了156套，预定22套。然而，这批新房源的成交均价却远远低于网上房地产上显示的参考价以及该项目上一批房源（3月份所推）的成交均价。据佑威房地产研究中心提供的数据，这批新成交的房源售价仅33806元/平方米，而同为古北御翠豪庭在今年1月1日-6月5日所售出的128套房源，其均价却高达44734元/平方米。相较之下，这期新房源的成交均价足足下降了10928元/平方米，降幅达到24.4%。
反方观点
高位套现是大赢家
诚然，从上述两笔交易看来，李嘉诚的确在出货，这是毫无疑问的，也难怪媒体由此产生联想。但事实上，记者认为，出货并不等于抛盘。
从和记港陆将世纪商贸广场出售给亚太置地的交易中，我们可以看出，在次贷危机没有完全解除的前提下，随着美国降息，美元有着进入中国的强烈冲动。但是，这项整购的单价高达4.51万元/平方米，这不得不说是一个已经“扼到了喉咙口”的天价。
以持有型房地产项目的经营而言，假设亚太置地预期的年租回报为8%，其100%满租的租金单价要达到约10元/平方米/天的水平（约1.42美元/平方米/天）。虽然，目前其现状租金已经达到此等水平，但以整栋而言，难以维持100%的满租状况，因此，世纪商贸广场的买家亚太置地无疑将投资回报的目标定位于租金的升值前景，但是，在可以预期的未来，世纪商贸广场的租金涨幅有限——上海的静安寺板块，是未来几年新建甲级写字楼集中上市的区域，包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，无一不是高规划、高水平的甲级写字楼，如此大面积写字楼集中上市，可能抑制当地租金水平的上涨，而已经建成3、4年的世纪商贸广场在产品方面并无竞争优势而言。所以，在这项交易中，李嘉诚无疑是最大的赢家，就算在出货，也是天价出货——成交价已经达到经营可行的极限高度。
至于御翠豪庭，虽然价格的确较上两批房源有明显下降，但是与其自身的产品限制也有很大关系。这次，御翠豪庭在6月份新推的600多套房源全部以小房型为主，都是面积在67-150平方米之间不等的一房两厅、两房两厅和三房两厅。李嘉诚开发的住宅毕竟吸引的是大户型买家，前面几次开盘引起排队抢购的现象发生，也是因为推出的是大户型房源，都是总价近千万，甚至千万以上的豪宅，吸引的购房者都是大客户；如今，御翠豪庭推出的是小户型房源，总价基本在200、300万元左右，这一价格区间的购房者在古北二期还有很多选择，并非一定要选择御翠豪庭。再加上，御翠豪庭西侧沿古北路紧贴多组高压电线，同时又易受马路噪音影响，与其他房源的位置差距较为明显，正是因为房源本身存在的缺陷，使得御翠豪庭这批新房源的均价出现下降，这也是相当正常的。
正方观点
低价抛盘显而易见
正是李嘉诚在最近这两个月的频频动作，不少媒体纷纷发表报道，认为李嘉诚正在低价抛盘。
世纪商贸广场这次售出总价为44.38亿元，按照其9.83万平方米的建筑面积来计算，这次整购单价约为4.51万元/平方米。而根据高力国际公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在5.1万元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，有媒体认为“其单价明显低于市场售价”。
而李嘉诚旗下的另一住宅楼盘——古北御翠豪庭早在开盘之前便引起广泛关注。去年8月份，古北御翠豪庭首度开盘，均价便高达3.5万元/平方米，当时创下古北新房价格的最高纪录。8月4日开盘当天便售出1套，另有53套房源被预定，销售率高达88.3%。由于销售火爆，御翠豪庭在当月又加推了95套房源，很快又被售罄。今年3月，御翠豪庭推出174套房源，网上参考价（报价）已达5万元/平方米，再次稳坐古北最高房价的“宝座”。换言之，古北御翠豪庭的每一次开盘，价格必定“更上一层楼”。然而，6月的此次开盘却截然不同，每平方米成交均价反而较上批房源下浮了1万多元。因此，御翠豪庭此举便被认为是低价抛售，乘机套现。
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箭在弦上 不得不发
事实上，除了上述两个项目以外，李嘉诚在上海还有两个含金量十足的巨型房产项目：竹园地块和真如地块，目前均处于开发初级阶段。
世纪大道2-3、2-4地块（也称竹园商贸区地块）位于陆家嘴竹园商贸区世纪大道中段两侧，东至福山路、南至潍坊路、西至东方路，北至张杨路，土地面积9.69万平方米，容积率4.0，可建设集商业、文化、娱乐、休闲及办公综合功能于一体的市级城市中心。2004年11月20日，世纪大道2-3、2-4地块推出，地块所有者陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司采取邀请招标方式转让土地——包括有土地使用权转让和合资/合作开发两种模式，新鸿基、和记黄埔、华润集团、太古集团和百联集团等5家企业都通过了资格审查。2005年11月21日，陆家嘴股份才正式发布公告宣布，其控股55%的联合发展将与李嘉诚旗下的和记黄埔地产共同合作开发世纪大道2-3、2-4地块。紧接着12月20日，陆家嘴股份再次宣布，联合发展将2-4地块转让给和黄地产及其旗下的Mapleleaf，综合单价（楼板价）为12000元/平方米，建筑面积约21.66万平方米，合计总金额约25.99亿元，项目总投资预计约50亿元，建成后，Mapleleaf将长期持有、经营该物业；而联合发展则出资约20亿元，负责2-3地块的投资建设，并在项目建成后将其中部分商业建筑以客户定制的模式出售或租赁给百联集团。
此后，世纪大都会项目一直没有什么实质性的进展。直至今年5月29日，上海隧道发布公告称，已经与陆家嘴金融贸易区联合发展签订了世纪大都会2-3地块基坑围护指定分包工程中标协议书。公告显示，世纪大都会2-3地块基坑南侧紧邻世纪大道枢纽站，且该枢纽中6号线区间将基坑平面分割成两个三角形，其地下室深度约23-25米，地下四层，功能为车库和商场，裙楼高约24米，五层、局部六层，作为商场；塔楼高约90米，设计为10-16层的办公楼（底层为商场）。
而另一重量级项目则是总建筑面积达72万平方米的真如地块。2006年土地出让3号公告中，带有附加条件“限定买家必须是世界500强或其子公司”的真如A3-A6地块，在当年12月26日以22亿元人民币的身价毫无悬念地嫁给了最终买主——李嘉诚的“长和系”。而这四块地正好位于真如副中心启动区，总建筑面积高达72万平方米，其中，住宅仅占20%，商办部分占到总体量的80%，据悉，目前已经签好土地出让合同。近日，《上海市城市总体规划》明确了“多心、开敞”的布局结构，其中，2.4平方公里的真如城市副中心已经进入启动阶段。据规划，真如将形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构。业内人士纷纷认为，真如“和黄”铜川路商业地块的建起，将会改变这里的商业格局，届时，真如的商业品质会大大提升，形成一个符合现代意义的城市副中心。和记黄埔进驻真如，就是该地区最大的“押宝”。
