关于商业物业(店铺转让)的反思

生命中总有转折，我要把握自己，改变人生。

店铺终于在这一天转出去了，我心中的一块石头也终于落了地。受让方是一个包了二奶的香港老头子，穿着打扮很土气也不象有钱的样子，但是出手却是很大方，听表妹说好象是开什么工厂的，属于真人不露相的那种。

老头子满头银发身材矮小，脸上的摺十分有历史也够厚重，旁边依偎着的二奶身材却是魁梧得不行，肉多白的也很晃眼、娇滴滴的表情，这两点都毫不保留得显露了出来（必杀技？）。也难怪，不到5分钟，老头子已经和业主和商场签完了租赁合同和经营管理合同，并交完转让费押金租金等所有费用。整个过程非常快，和我们与业主签时快得多。我想，这其中除了二奶的作用力，还是因为香港的法制和诚信制度做得比较完整吧。香港社会的法制之健全和诚信之维护，都是内地没办法企及的，所以香港人在这些方面做事比较有底气得多。

不过在和商场签完合同后跟装修方谈方案时就显得很是“小气”了，价格压到很低，而且是按成本做了个详细的清单给装修队伍看，包括人工价格，而且要求颇高，让那些想多黑些装修费的人要么不做，要么就得老老实实的按要求来。这一点倒反映出香港人的精明来，凡事做得也比较透明、公正、严谨，对应的协议或合同出来了，大家谁也别争，按双方都合理的意向，来签署出公正的协议了事，要不象内地，也就不会有那么多欺诈和纠纷了。

说到合同，这次店铺的转让，让我体会到不少。

一是签合同时，首先要明确对方主体是否为物业持有人。象我这个就是代办人代办的，所以后来签其他合同时，就会麻烦很多。另最好不是私人的商业物业，以免变数太多。一个商场如果全部是私人持有的商业物业，管理起来非常困难，更别提有什么统一规划，最终做成的大部分是一种低级的商业区，这对从事的商业限制就非常多，价卖不上去，再如果人流也不大，那就死翘翘了；

二是合同中涉及到的金额是否合理。由于市场的行情一直在变化，及时是再好的物业，也不一定能产生最佳的商业环境，所以即使开发商和房屋中介（事实证明那里的人大部分是商业垃圾）再怎么吹捧，一定要有一个自己的心理价位，如果超出或根本就是个不合理的金额，再好的场地，也是没必要做下去的。因为在前期，商业物业本身的成本太高已经把利润空间都给挤压了，一旦商场发生其他变故（人气不旺，规划不好，档次太低等），就很难再支撑下去。即使是签了一个市场价，同时一定要附属一个保障性条文：物业租金不得高于同期同等铺位租金的平均价位，平均价位计算办法为：取店铺左右相邻各五家铺位租金（共十家）之和除以十。以此作为本铺位的平均价。——这一点很重要，因为在这个方面，纠纷最多，不得不防范。我们刚进来时，租金签得太高，后来跟业主商量降租一是没理由二是没签协议，导致整个过程十分的被动，被牵着鼻子走。

三是各种财务票据和相关证明文件必须备案归档，并做好记录和封存，以便随时查验。各种交出的费用，一定要有相关的收据以做证明，切不可口头约定。我们就是由于没有要齐收据，最后在租金问题上又引起纠纷。另外，多掌握财务知识和法律知识是必须的，做生意不懂这个，是在盲人摸象，未知数太多。

四是和各方面都要做经常的沟通。象我由于晚几天交店租，就被业主拿来说事了，所以要提前跟业主说好，以免误会。当然，人和人之间起码的诚信是应该有的，要不然做什么事情都麻烦。

五是用人，经此事以后，但知今后凡与人合作，德行为第一要求，其次才是才智。如果一个人品性不好，即使才智再高，也不可为用，亦绝不可与此等人为伍。